在关于资本利得税（CGT）折扣运作情况的参议院委员会听证中，住房行业协会（HIA）表示，若削减现行CGT折扣，可能对住房供应产生负面影响。
相较于削减税收优惠，HIA认为政府应通过更具建设性的政策工具来鼓励新房建设，例如加速折旧政策。
目前，新建住宅的资本工程支出通常按照较长周期（最长可达40年）进行折旧。
HIA建议，如果政策目标是尽快提升新房供应，应考虑将折旧年限压缩至5年，从而在项目初期显著提升投资回报率。
该协会指出，加速折旧并不会减少政府的长期税收总额，而是将税收收入“前移”。
由于更快的折旧能够刺激更多项目提前动工，整体住房建设量提升后，政府反而可通过多种渠道获得更高税收，包括：
- GST
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印花税 -
工资税 -
建筑行业从业人员所得税 -
建筑材料供应商的公司税
HIA认为，在扩大住房建设规模的情况下，税收增长可进一步用于基础设施投资，形成供给扩张的良性循环。
2024年，政府已针对“建后出租”（Build-to-Rent）项目推出相关税收激励措施，包括：
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将资本工程折旧率提高至每年4% -
将符合条件的管理投资信托（MIT）投资的最终预提税率由30%降至15%
HIA认为，这类政策方向是积极的，但如果要真正解决住房可负担性问题，还需要更全面的投资激励框架。
在提交给委员会的文件中，HIA指出，改善住房可负担性需要持续扩大住房供应，而实现这一目标的关键在于：
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降低住宅开发与融资成本 -
优化规划审批体系 -
加快土地释放 -
加强基础设施协调 -
建立稳定、可预测的税收与融资环境
该协会强调，澳大利亚新建住房对投资者激励高度敏感。目前超过40%的新建住宅由投资者启动建设，显示其在住房供应体系中的核心地位。
因此，任何削弱投资者参与度的政策，都可能直接影响住宅建设活动。
从税务结构角度来看，加速折旧属于“现金流激励”工具，而非长期税负减免工具。其优势在于：
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提升项目前期回报率 -
降低投资风险 -
改善融资可行性 -
在市场低迷期提供刺激作用
但同时也需平衡财政预算压力、税收公平性以及与其他资产类别之间的税制中性原则。
未来住房政策的走向，可能在“削减CGT折扣”与“强化建设激励”之间展开更深入的政策博弈。
对于投资者而言，关注折旧政策的潜在变化，可能比单纯关注CGT折扣调整更具实际意义。
