对于同时用于自住及出租的度假屋业主而言，相关税务处理方式可能即将面临实质性调整。
去年11月，税务局撤回了原有的出租物业税务裁定，并发布了新的税务裁定草案及配套实务合规指引草案。
该举措显示，税务机关正重新审视出租物业，尤其是度假屋的收入确认及费用扣除合规方式。
在过往实务中，许多纳税人及税务代理通常根据“可出租天数”与“自住天数”进行比例分摊，计算利息、地税、维修等持有成本的可扣除部分。
然而，草案强调，如果物业未能被认定为“主要用于产生应税收入”，相关持有成本可能不再简单按比例扣除，而是存在被全部否决的风险。
这意味着，判断重点将从“比例多少”转向“用途性质是否符合要求”。
草案提出，未来判断是否满足“主要用于创收”的标准，将不再单纯依赖时间比例，而是结合多项定性因素综合评估，例如：
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是否真实、持续地向市场开放出租 -
是否在合理的出租期间对外挂牌 -
是否对出租设置不合理限制 -
实际使用情况是否与对外宣传一致
这类综合判断方式，客观上将提高合规审查的复杂程度。
草案中还涉及“旺季出租”因素，但目前尚未对“旺季”作出统一定义。
鉴于澳洲不同地区旅游季节差异明显，缺乏清晰标准可能在实务操作中带来不确定性。这也是专业机构在反馈中提出需进一步明确的重点之一。
若度假屋未能满足“主要用于创收”的要求：
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持有成本可能无法扣除 -
税务负担可能增加 -
现金流及投资回报率可能受到影响
对于存在贷款的业主而言，相关影响尤为显著。
目前草案尚未最终定稿，但整体监管方向已较为明确。
对于持有度假屋，尤其涉及自住与出租混合使用的客户，建议提前评估物业使用安排及相关记录方式，以确保符合最新合规要求。
如需进一步分析具体影响或评估现有安排，我们建议结合实际使用情况进行个别测算与合规审视。
