澳大利亚税务局（ATO）近日释放出明确监管信号，表示将加强对房地产开发领域中人为设计的避税结构的审查，并可能对相关安排采取处罚措施。
1月14日，ATO发布最新纳税人警示，指出部分纳税人通过刻意设计的房地产开发安排获取税收利益，这类行为将面临更严格的合规审查。
ATO表示，在澳大利亚的房地产及建筑行业中，房地产开发协议（Property Development Agreements，简称 PDA）本身是一种非常常见的商业运作模式，正常使用并不会引起税务机关关注。
但ATO同时强调，其关注的重点在于：关联方之间通过人为或“刻意设计”的方式构建PDA，仅为获取税收利益的安排。
根据税务局说明，相关问题安排通常包括：
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利用PDA人为分离土地所有权与开发活动 - 反复推迟收入确认时间
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在项目中持续累积亏损，并在集团内部用于抵扣其他收入，从而减少整体纳税额
这些结构往往涉及设立一个“空壳式”的开发实体，夹在土地持有人与建筑方之间，并通过PDA与土地所有人绑定。该开发实体表面上承担开发活动，但实际用于制造账面亏损。
ATO指出，这类关联方安排的实质是：虽然在形式上分拆了土地所有与开发行为，但从经济实质来看，仍然是在从事同一项房地产开发活动，其目的在于获取不当的税收优势。
税务局认为，此类安排使得部分经济集团能够长期推迟集团层面的纳税义务，并在过程中实现财富转移，同时对守法纳税人造成不公平竞争。
ATO表示，将主动审查具有上述特征的安排，并与相关纳税人展开沟通。对于已经意识到自身可能涉及此类“人为设计PDA结构”的个人或企业，税务局建议尽快寻求独立的专业税务意见，或直接与ATO联系。
在处罚层面，ATO警告称，涉及房地产避税安排的相关方可能面临严厉后果。
其中，推广或策划相关安排的人员，可能依据《1953年税务管理法》第290条承担责任；而参与推广此类结构的注册税务代理，也可能被移交税务从业者监管机构进一步处理。
ATO表示，其目标在于确保税法的一致适用，维护税收体系的完整性，并遏制通过刻意设计结构获取不当税收优势的行为，从而保护合规纳税人的公平环境。
