澳洲投资者熟悉多年的两项税务规则，正在发生重大变化。
根据已经通过的税法改革，自2027年7月1日起，部分投资房产生的负扣税亏损，将不能再直接抵扣工资等其他收入；与此同时，现行的资本利得税50%折扣制度，也将被新的成本基数指数化机制和资本利得最低税规则取代。
这次改革并不只是简单地取消某一项税务优惠，而是重新设计了负扣税亏损、资本亏损和资本利得之间的计算顺序。对持有投资房、股票、商业资产或者拥有以前年度资本亏损的纳税人来说，未来的税务计算会明显更加复杂。
从2027年7月1日起，如果纳税人在2026年5月12日晚上7时30分之后购买已经建成的住宅物业，而该物业在某个财年产生租赁亏损，这部分亏损原则上不能再用于抵扣工资、经营收入或其他非租金收入。
目前常见的做法是，投资房的利息、维修、折旧和其他可抵扣支出如果超过租金收入，形成的净租赁亏损可以降低个人的应税收入。
新规则实施后，受到限制的亏损不会永久消失，而是会被暂时“隔离”并结转到以后年度，主要用于抵扣：
新规则主要针对预算公布后购买的现有住宅物业。
以下情况可能不受负扣税隔离规则影响：
在2026年5月12日预算公布时间之前已经取得的住宅物业，原则上属于排除范围。部分符合定义的新建住宅，也可能不适用新的亏损限制。
此外，合规的养老金基金，包括SMSF，以及部分广泛持有的信托，也被排除在这套规则之外。
值得注意的是，负扣税亏损并不是按每一套房产分别计算，而是按照纳税人整个住宅物业组合进行计算。
因此，一套物业产生的亏损，仍可能先与另一套住宅物业产生的租金利润进行抵扣。只有在整个物业组合最终仍然出现净亏损时，才需要进一步判断其中有多少金额必须被隔离和结转。
假设一位投资者持有四套投资房。
其中两套是在预算公布前购买，不受新规则限制；另外两套是在预算公布后购买，受到负扣税限制。
某个财年：
预算前购买的两套房合计产生5,000澳元净租金收入，预算后购买的两套房合计产生10,000澳元租赁亏损。
在这种情况下，5,000澳元租金收入可以先抵扣部分亏损，剩余的5,000澳元不能再抵扣投资者的工资收入，而需要结转到以后年度。
如果下一年投资者出售住宅物业产生资本利得，这部分结转亏损可能可以用于降低相关住宅资本利得。
这说明新制度下，投资房的亏损并不一定消失，但能够抵税的时间和方式会发生变化。
目前，个人和符合条件的信托持有资产超过12个月后出售，通常可以享受50%的资本利得税折扣。
从2027年7月1日起，对于新的资本增值部分，50%折扣将改为采用成本基数指数化的方式计算。
简单来说，未来需要把资本利得区分为：
这意味着，一项长期持有的资产在未来出售时，可能需要将整个持有期间的增值拆分为不同部分，再分别适用不同规则。
这次改革中，一个容易被忽略但影响很大的变化，是资本亏损的抵扣顺序。
在现行规则下，如果纳税人同时有可以享受50%折扣的资本利得和不能享受折扣的资本利得，通常可以选择先将资本亏损抵扣不能打折的资本利得，从而保留更多50%折扣优惠。
从2027年7月1日起，这种选择空间将受到限制。
新规则规定，资本亏损必须按照法定顺序抵扣，其中可能需要先抵扣仍然可以享受50%折扣的旧制度资本利得。
这可能导致同样一笔资本亏损，在新制度下产生的实际节税效果只有现在的一半。
例如，假设纳税人同时有：
按照目前规则，纳税人通常可以先用200,000澳元资本亏损抵扣不能享受折扣的800,000澳元资本利得，最终净资本利得为850,000澳元。
但在新的法定抵扣顺序下，200,000澳元亏损可能需要先抵扣可以享受折扣的500,000澳元资本利得，最终净资本利得可能上升到950,000澳元。
同样的资本亏损，仅仅因为抵扣顺序不同，就可能令应税资本利得增加100,000澳元。
改革还引入了一项新的资本利得最低税制度。
对于2027年7月1日以后产生、并按照指数化规则计算的部分资本利得，澳洲税务居民个人可能需要确保相关资本利得承担的有效税率至少达到30%。
需要强调的是，这并不是所有资本利得统一按照30%征税。
如果纳税人按照正常个人税率计算后，相关资本利得已经承担了30%或更高的税率，就不会再产生额外补税。
但如果相关资本利得实际承担的税率低于30%，新制度可能要求补足差额。
该规则主要适用于澳洲税务居民个人，以及通过信托获得资本利得的个人受益人。
部分新建住宅和可负担住房的资本利得可能获得豁免，领取某些政府福利的人士也可能不适用该最低税规则。
新规则中还有一个比较反直觉的地方。
个人养老金税前供款、其他投资亏损以及部分普通税务扣除，通常会降低纳税人的普通所得税。
但资本利得最低税的计算，需要比较资本利得实际承担的税款与30%最低税之间的差额。
因此，当其他税务扣除降低了整体所得税后，可能反而令资本利得需要补缴的最低税增加。
这意味着，未来进行养老金供款、投资房负扣税安排或者出售资产时，不能再孤立地计算每一项税务优惠，而需要对整个财年的收入、扣除和资本利得进行综合测算。
这次改革对不同投资者的影响并不相同。
对于预算公布前已经持有的投资房，部分原有负扣税待遇可能继续保留，但未来出售物业时，资本利得仍可能需要区分2027年7月1日前后的增值。
对于预算公布后购买现有住宅的投资者，负扣税亏损可能不能及时抵扣工资收入，投资期间的现金流压力会增加。
对于持有大量以前年度资本亏损的投资者，未来亏损的抵扣顺序可能降低其实际税务价值。
对于计划出售长期持有物业、股票、企业股份或其他增值资产的人士，出售时间点可能对最终税务结果产生重大影响。
而对于通过家庭信托持有资产的家庭，除了上述资本利得改革外，还需要同时考虑新的信托税务规则，整体计算可能更加复杂。
